L’immobilier est un secteur qui a permis à des millions de personnes de devenir riches à travers le monde. Plusieurs personnes ont fait fortune grâce à l’immobilier en Afrique. Aliko Dangote l’a compris en créant sa société Dangote Cement qui fait des milliards de chiffre d’affaires par an. Si toi aussi, tu veux aller vers la liberté financière et donc vers la fortune peut-être à long terme, il te faut absolument inclure l’immobilier dans ta stratégie de richesse.
Mais l’immobilier en Afrique ne se fait malheureusement plus comme nos parents avaient l’habitude de le faire. C’est-à-dire travailler pendant des années pour amasser de l’argent et ensuite construire une maison dans laquelle ils vivront pour le reste de leur vie. Pour pouvoir faire pareil, il te faut travailler assez longtemps. C’est-à-dire que tu resteras salarié longtemps avant de pouvoir te construire une maison et enfin pouvoir vivre des jours heureux dans cette maison. Cela ne veut pas dire que tu es à l’abri de tout problème.
Dans cet article, je me propose de partager avec toi trois stratégies que tu peux appliquer dans l’immobilier en Afrique pour avoir de grands rendements.
Investir en immobilier en Afrique ou construire sa maison ?
Je veux surtout que tu enlèves de ta tête qu’il faut tout le temps construire nos maisons. Il faut qu’on arrête de construire nos maisons en Afrique. Construire, cela prend du temps, de l’énergie. Cela te demande des capitaux, d’avoir les fonds sur toi. Et cela te demande aussi beaucoup de sacrifices. Combien de fois on n’a pas entendu des personnes qui vivaient en Europe et qui envoyaient de l’argent en Afrique pour qu’on puisse leur construire une maison. Et qui lorsqu’ils partent en Afrique, se rendent compte que rien n’a été créé. Qu’ils ont été dupés par la famille ou par les amis.
C’est risqué, surtout quand tu vis à l’étranger, de vouloir construire ta maison. Nous allons voir d’autres stratégies que tu peux appliquer dans l’immobilier en Afrique. Afin d’avoir du succès, de pouvoir gérer cela à distance. Et simplement de pouvoir te constituer un certain patrimoine. Pas forcément immobilier mais avoir une certaine somme sur ton compte qui te permettra demain de facilement investir davantage dans l’immobilier en Afrique.
Quelles stratégies pour investir dans l’immobilier en Afrique ?
Les deux premières stratégies sont accessibles à tout le monde. La troisième te demandera certainement des capitaux mais aussi des moyens pour obtenir des prêts immobiliers en Afrique avec des taux compétitifs. Pour pouvoir investir en immobilier en Afrique. C’est vraiment pour moi la plus puissante. Si tu veux construire ta maison, construis différemment. Aie une nouvelle stratégie de construction de ta maison et tu verras que tu pourras avoir du succès dans l’immobilier en Afrique.
1. créer une conciergerie immobilière en Afrique
La première stratégie que je te propose si tu veux investir dans l’immobilier en Afrique, et qui ne te demande quasiment pas de fonds. C’est de créer une conciergerie immobilière.
Une conciergerie immobilière, c’est quoi ?
C’est une manière de gérer les biens qui appartiennent à autrui. On n’a pas besoin d’être propriétaire de ces biens, on en fait juste la gestion et la promotion. C’est un système qui marche ici à Dubaï. Vous savez, le ticket d’entrée pour un appartement à Dubaï est très élevé. Cela tourne autour de 200, 300, 400 000 d’euros juste pour avoir un studio ou un deux-trois pièces. Tout le monde ne peut pas se permettre d’avoir un appartement à Dubaï. Par contre, vous avez des personnes qui ont des appartements et qui n’ont pas le temps de les gérer. A la différence d’une société immobilière, une société de conciergerie immobilière proposera plutôt un service haut de gamme, des appartements meublés. Donc de courte durée plutôt que des appartements sur une longue durée.
Comment marche la conciergerie immobilière en Afrique?
Le principe est simple : c’est d’aller voir un propriétaire qui a un meublé de préférence et qui n’a pas le temps de s’en occuper. Et croyez-moi, il y en a beaucoup. Parce que la plupart des personnes qui ont des appartements en Afrique, surtout des meublés, ce sont des personnes âgées qui ont travaillé pendant longtemps pour pouvoir acquérir un bien. Et qui n’ont plus les forces et les moyens de pouvoir s’en occuper. Donc vous pouvez démarcher ces personnes.
Comment trouver des clients en conciergerie immobilière en Afrique?
Pour les trouver, c’est simple : allez sur Airbnb, faites du bouche à oreille, demandez autour de vous qui a des meublés et proposez d’en faire la promotion. Le premier niveau, ça peut être juste de faire la gestion Airbnb. Vous pouvez proposer aux propriétaires de vous occuper de faire la pub de l’appartement sur Airbnb. Occupez-vous du compte Airbnb. Vous répondez aux messages, et vous prenez de belles photos afin que cela soit mis en valeur.
Toute la gestion, vous le faites sur Airbnb. Parce que croyez-moi, les propriétaires généralement n’ont pas les connaissances et ne peuvent pas faire la publicité de leurs appartements sur internet. Alors que toi, si tu me lis actuellement, tu connais certainement internet. Tu vas voir le propriétaire et tu lui proposes de faire la publicité de son appartement, ou bien tu lui proposes juste de faire la gestion de son appartement sur Airbnb. Il y a plusieurs formes que la conciergerie immobilière peut prendre.
Comment facturer lorsqu’on fait la conciergerie immobilière en Afrique?
Tu peux faire de la publicité sur internet pour le propriétaire de l’appartement. Lui envoyer du trafic supplémentaire, des clients supplémentaires moyennant un pourcentage sur la nuitée. Que tu vas faire ou moyennant une somme fixe que tu vas appliquer. Moi, c’est un système que je fais en Côte d’Ivoire aujourd’hui et qui marche. Je vais voir les propriétaires qui ont des appartements non valorisés sur Airbnb ou sur Booking.com. Et que je sais qu’ils peuvent être davantage mis en valeur.
Je propose à ces propriétaires de faire la promotion de leurs appartements sur Airbnb. De prendre de belles photos qui permettront de beaucoup plus mettre en valeur leur appartement. J’en parle aussi dans mon réseau de personnes qui vivent en Europe ou aux Etats-Unis ou au Canada. Qui rentrent en Afrique pour apporter davantage de clients de qualité à ces propriétaires. Je prends 5000 francs CFA sur chaque nuitée que j’apporte aux propriétaires. C’est tout bénef pour moi, je sais que le temps que j’y passe est moindre. C’est juste en une fois créer une page Airbnb pour le propriétaire et faire toute la gestion. De parler avec les clients, de répondre aux questions des clients. Et après, vous redirigez complètement les clients vers le propriétaire qui continue et s’occupe du reste.
Portez attention aux meublés que vous choisissez
Il faut sélectionner des appartements de qualité. Parce que certains me diront qu’il y a beaucoup de meublés en Afrique aujourd’hui, donc comment est-ce qu’on peut avoir du succès dans ce domaine ? Les meublés que nous voyons en Afrique ne sont pas des meublés de bonne qualité pour la plupart. Soit les objets les plus basiques n’y sont pas, soit ce sont des meublés délabrés. Donc tu peux te proposer aussi dans une autre forme de conciergerie immobilière en Afrique, d’améliorer la qualité de ces meublés pour augmenter le prix de la nuitée généralement, et attirer beaucoup plus de clients.
Donc la conciergerie immobilière en Afrique est quelque chose qui marche quand c’est bien fait. De toutes les façons, mettez-y de la qualité. Il n’y a que par ce moyen que vous pourrez vous différencier des autres. Et à long terme, vous pouvez avoir une entreprise, une société de conciergerie immobilière qui va gérer plusieurs biens. C’est vraiment un moyen d’investissement en immobilier en Afrique.
Faites le calcul.
Imaginez, vous avez 5 000 francs CFA par nuit et par bien, et si vous arrivez à en avoir dix, cela vous fait 50 000 francs CFA quand tous ces biens sont loués. 5 000 francs, ce n’est par la nuitée que vous faites, c’est la commission que vous avez sur la nuitée. Imaginons que le propriétaire propose de mettre son bien en location meublée par jour à 25 000 francs. Vous lui proposez de faire la publicité, de faire tout sans que le propriétaire ne sorte un franc de sa poche, vous proposez de faire la publicité et tout à 30 000 francs. Donc le client vous paye 30 000 francs et vous remettez 25 000 francs au propriétaire. Et les 5 000 francs vont dans votre poche.
En un mois, cela vous fait 150 000 francs quand votre appartement est totalement occupé au cours du mois. Si vous avez deux, trois, quatre appartements voire cinq, six sept, peu importe réellement, il n’y a rien qui peut vous arrêter dans ce domaine. Vous pouvez facilement amasser du gros argent dans l’immobilier en Afrique sans détenir le bien en lui-même. Donc c’est une stratégie qui marche. C’est une stratégie que je vois de plus en plus et c’est une stratégie dans laquelle moi-même je suis, et je vois les fruits.
Lancez-vous, commencez ! Vous n’avez pas besoin de grand chose pour pouvoir vous lancer dans cette stratégie là. Il faut juste connaître internet, il faut juste avoir un PC, il faut juste connaître Airbnb. Vous pouvez même créer votre site internet qui permettra de faire la publicité de plusieurs différents appartements et bingo, vous êtes le roi du pétrole !
2. Immobilier en Afrique : la sous-location de meublé
La deuxième stratégie que vous pouvez appliquer en immobilier en Afrique, c’est la sous-location de meublé.
Que ce soit des appartements ou des villas, posséder des meublés en Afrique prend du temps et demande d’énormes capitaux. Vous, vous n’avez pas besoin d’investir autant. Vous sautez une étape : au lieu de d’acquérir un bien, vous proposez de louer le bien d’un propriétaire.
Quelle est la méthode pour proposer une sous-location de meublé ?
Louez un bien en location nue à un propriétaire et arrangez-vous pour avoir un contrat de 2 ou 3 ans qui vous permettra d’exploiter ce bien en location saisonnière. Vous vous accordez avec le propriétaire, qu’il sache que vous allez faire de la location saisonnière afin que tout soit correct. Une fois que vous avez loué cet appartement, vous vous proposez de le retaper rapidement. C’est-à-dire mettre un coup de peinture et le meubler. Une fois meublé, vous faites la promotion de l’appartement comme dans la conciergerie immobilière en Afrique que j’ai présentée plus haut.
Quel est l’avantage de cette stratégie ?
C’est de générer beaucoup plus d’argent parce que vous êtes celui qui gère tout de A à Z. Depuis la promotion de l’appartement sur les sites internet, sur les sites de réservation d’hôtels jusqu’au check-out des clients en passant par le check-in. Vous pouvez ensuite vous construire une grande société qui va gérer plusieurs appartements en sous-location.
Moi je fais aussi cela en Afrique, en Côte d’Ivoire où j’ai deux appartements aujourd’hui que je loue. J’ai décidé de ne pas construire de maison en Afrique tant que je ne suis pas. Il n’y a pas d’intérêt pour moi de construire une maison en Afrique tant que je n’y vis pas. J’ai pour objectif de rentrer vivre dans quelques années. Pas très loin mais très bientôt. Donc je construirai ma maison quand j’y serai. Pour l’instant, je me dis que le but est de générer du cash et me familiariser aussi à l’immobilier en Afrique là-bas parce qu’il y a des spécificités dans l’immobilier dans chaque pays.
Je ne construis pas et j’ai décidé de ne pas perdre du temps et de l’argent à construire.
Et comme je ne veux pas acheter d’appartement maintenant puisque j’achète ailleurs où j’ai fait d’autres projets, je me suis proposé de louer ces appartements, de les meubler, de les rendre beaux et de pouvoir les mettre en location saisonnière. Et du coup, quand j’ai mes revenus, je retire le loyer et les charges, et le reste rentre dans ma poche. Mais c’est quelque chose qui donne.
Je vais donc vous partager mes chiffres.
Sur un des meublés que j’ai, j’ai un loyer de 350 000 francs CFA soit à peu près 500 euros. Les charges tournent autour de 150 000. En somme, charges + loyer, cela donne 500 000. Je fais la nuitée à 35 000 francs CFA. Quand j’ai un taux de remplissage de 100%, 35 000 francs CFA par dix, ça fait 350 000. Quand j’ai rempli tout un mois, j’ai au moins un million. Donc sur un million, je rembourse 350 000 comme loyer et je paye 150 000 de charges. Au final, 500 000 rentrent dans ma poche. Vous imaginez ? 500 000 par mois sans détenir le bien, juste en le louant et en le meublant.
C’est une stratégie d’investissement immobilier en Afrique qui peut vous permettre de générer du cash et d’acheter votre propre appartement le jour où vous en voudrez un. Et pour ceux qui ont peur de se lancer, qui ont peur de ne pas avoir un taux de remplissage élevé, il y a des moyens pour y parvenir. Il faut proposer un bien de qualité, c’est juste ça le secret. Les gens verront la qualité et pourront facilement louer vos appartements.
Immobilier en Afrique : quelle cible devez-vous viser ?
Ciblez les personnes qui viennent en Afrique pour les affaires. On ne se rend pas compte mais il y a beaucoup d’hommes d’affaires qui viennent en Afrique. Qui ne veulent pas rester dans les hôtels, qui veulent avoir le confort de la maison tout en payant un prix abordable. Allez faire de la publicité de vos biens sur les sites internet qui ciblent ces personnes.
Ayez des stratégies de marketing qui vous permettront de mettre en avant vos appartements et ce n’est que comme ça que vous allez pouvoir réellement faire du gros chiffre d’affaires. Et donc moi, avec un seul meublé, quand j’ai un taux de remplissage de 100%, j’arrive à me générer 500 000 francs, c’est-à-dire 750 euros de cash flow. 750 euros de cash flow pour pouvoir le réaliser en France, il faut faire de la location courte durée pour pouvoir avoir les mêmes revenus, le même cash flow. Donc c’est une stratégie qui marche et c’est une stratégie que tu peux faire comme type d’investissement immobilier en Afrique.
Quel budget pour commencer la sous-location de meublé en Afrique ?
Il faut penser à ce que tu vas payer comme loyer, et dans la plupart de nos pays en Afrique, on demande 3 à 4 mois de caution au moins d’avance. Donc en gros, tu vas payer 4 à 5 mois de caution et d’avance en fonction de ton budget, commence à louer quelque chose qui t’est accessible. Si tu peux louer un studio qui va te coûter 100 000 francs, tu as 100 000 francs fois 4, ça te fait 400 000 francs qu’il faut apporter au début, après tu peux prévoir un million pour pouvoir meubler l’appartement et faire la décoration et tout le reste. Ca te fait un 1,4 million, arrondissons à 1,5 million.
C’est ce qu’il te faut pour commencer dans la stratégie de sous location d’immobilier en Afrique. Mais une fois que tu as mis cet argent sur la table, tu fais seulement la publicité de ton appartement et il ne te faut pas grand chose pour cela. Une fois que tu commences à avoir des personnes qui visitent l’appartement, tu commences à avoir des clients au fur et à mesure tu vas forcément amortir cet investissement à long terme. Donc la sous-location d’immobilier en Afrique, c’est quelque chose à regarder de près. Et si tu ne t’es pas encore lancé dedans, je te livre tous les secrets pour pouvoir te lancer.
3. Stratégie R+1 pour investir dans l’immobilier en Afrique
La troisième stratégie pour investir dans l’immobilier en Afrique, je l’appelle R+1.
C’est une stratégie que j’affectionne principalement pour les personnes qui veulent absolument construire leur maison en Afrique. Cette stratégie, j’aime bien appeler la stratégie R + 1. R pour rez de chaussée et 1 pour un niveau au-dessus du rez-de-chaussée. C’est un petit immeuble que tu peux construire sur un terrain que tu achètes. Au lieu de construire une villa sur laquelle tu vas être le seul à habiter. Tu fais au rez-de-chaussée ta villa, avec toutes les normes que tu veux et toutes les fantaisies que tu souhaites. Et au niveau supérieur de ta villa, tu te proposes de faire des appartements que tu mettras en location. R + 1, c’est le niveau de base. Mais tu peux imaginer faire du R + 2, 3, 4 en fonction de ton budget et en fonction de tes moyens.
Donc au lieu d’avoir juste une villa qui ne te rapportera pas d’argent mais qui t’en coûtera, tu peux avoir d’autres appartements sur le même terrain qui te permettront de générer des revenus supplémentaires. Et tu peux facilement avoir une entrée séparée pour tes locataires afin de pouvoir ne pas être dérangé par les allers et venus.
L’exemple de mon oncle
C’est un projet sur lequel je travaillais avec un oncle récemment en Côte d’Ivoire, et c’est quelque chose qui a marché. Je vais vous raconter l’histoire pour que vous voyez la puissance de la chose. Mon oncle a acheté un terrain sur lequel il prévoyait de construire sa belle villa avec tout ce que vous pouvez penser, carreaux, marbre, et il n’avait qu’une idée. C’était juste de construire sa maison et d’être à l’aise. Et moi, je lui ai proposé qu’au lieu d’avoir juste une villa sur le même terrain de construire au-dessus des appartements à mettre en location.
On a donc commencé les travaux, on a fait le gros œuvre, il a fait un R + 3, un rez-de-chaussée plus trois niveaux. Au rez-de-chaussée et au premier niveau, il a sa villa et au deuxième et au troisième niveau, il a créé des appartements, il a construit des appartements qu’il met en location. Dans ses appartements, il a 2 trois-pièces, ce qu’on appelle communément 2 chambres-salon et 2 deux-pièces, une chambre-salon. Là où l’idée est forte, c’est que ça ne demande pas énormément d’argent pour montrer le gros œuvre. Ce qui demandera le plus d’argent, c’est souvent les finitions et tout le reste. Donc on a monté le gros œuvre.
Quand je parle d’énormément d’argent, on parle quand même de millions de francs CFA, soyons clairs. Il a monté le gros œuvre et au lieu de commencer les finitions de sa villa, je lui ai proposé de commencer les finitions des appartements.
Pourquoi ?
S’il finit les appartements, il peut les mettre en location. Et en les mettant en location, cela lui permettra de construire sa villa lui-même. Combien de fois on se promène en Afrique et on voit des villas des maisons qui sont abandonnées. Des personnes qui ont rêvé grand et qui ont voulu avoir des châteaux, qui ont commencé. Et qui soudainement, soit sont tombés malades, soit ont perdu leur boulot, soudainement n’ont plus les revenus nécessaires pour finir leur maison. C’est pour ça qu’il faut être prévoyant.
Si vous commencez à construire vos maisons, ne construisez pas d’abord votre villa. Sur le même terrain, vous pouvez construire une maison plus un ou deux niveaux que vous allez mettre en location. Mais commencez par les appartements que vous allez mettre en location. Il vous faut forcément terminer le gros œuvre. Mais ensuite, commencez par les appartements quand il s’agira des finitions, et vous pouvez descendre après avec les loyers sur vos finitions et construire votre villa comme vous voulez.
Et Après ?
Aujourd’hui, aux deux niveaux supérieurs, mon oncle a 2 fois trois pièces qu’il met en location a à peu près 200-250 000 par mois. Oui, on peut avoir ces loyers en Côte d’Ivoire aujourd’hui à Abidjan, ça devient cher. Supposons qu’il les mette chacun à 200 000, ça lui fait 400 000 francs CFA de revenus sur les trois pièces. Et il a à côté des deux pièces d’une chambre-salon qu’il met en location à 100-150 000. Donc supposons qu’il arrive à les mettre à 100, ça fait 200 000. Du coup en tout, avec les loyers de ces appartements, il a 600 000. Aujourd’hui avec ses 600 000 par mois, il les utilise pour terminer tout doucement sa villa. Il peut faire tout ce qu’il veut dans sa villa parce qu’il est sûr d’avoir des revenus qui lui permettront de terminer sa villa.
C’est une astuce que je vous conseille réellement si vous voulez construire une maison en Afrique à suivre. L’immobilier en Afrique est rentable si on utilise les bonnes stratégies.
4. Les secrets de l’immobilier à connaître
Moi, c’est une astuce également que je vais mettre bientôt en place sur mon terrain. Je vais commencer à construire mais je ne construirai pas tout de suite l’appartement ou la villa dans laquelle je vais rester. Je vais construire peut-être un immeuble et mettre plusieurs appartements en location et vivre dans un des appartements. Cela me permettra de générer des revenus par mois et d’utiliser cet argent en étant malin pour pouvoir terminer mon appartement ou la villa que je veux.
Donc c’est une stratégie qu’il nous faut appliquer. Si jamais vous voulez vraiment construire vos maisons, sachez qu’aujourd’hui, il y a la possibilité pour construire vos maisons d’avoir un prêt immobilier en Afrique. C’est des choses que j’ai faites récemment, j’ai accompagné des personnes pour pouvoir avoir un prêt immobilier en Afrique. Mais le prêt immobilier en Afrique aujourd’hui, il faut penser à apporter 40%. Si vous avez un projet à 50 millions, il faut prévoir 40% des 50 millions, ça doit faire 20 millions en tout. Il faut avoir quand même les 20 millions que vous mettez sur la table. Vous empruntez les 30 millions, vous terminez le projet, vous terminez les appartements que vous allez mettre en location d’abord.
Ensuite avec cet argent que vous avez en location, une partie vous servira à rembourser votre prêt et l’autre partie pourra vous servir à terminer votre villa. C’est tout bénef pour vous. Vous utilisez l’argent des autres pour vous enrichir, et ça c’est un secret de l’immobilier en Afrique qu’il faut connaître.
Immobilier en Afrique : résumé
Ce sont là les trois stratégies que je voulais partager avec vous dans l’immobilier en Afrique. Rappelez-vous toujours les deux choses les plus importantes quand vous décidez d’investir et d’entreprendre.
La première, investissez d’abord en vous-même car vous êtes le meilleur asset, vous êtes le meilleur capital pour vos entreprises. Et la deuxième pour l’entrepreneuriat, quand vous entreprenez, répondez à des problématiques et aux besoins des gens. Entreprenez pour améliorer la qualité de vie des gens et vous verrez que vous aurez du succès dans toutes vos entreprises.
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